Trámites para vender una casa en España

Vender una casa no es un proceso sencillo. El mercado inmobiliario está en un buen momento y las perspectivas en España para el 2024 son optimistas. Aún así, la gran oferta que hay dificulta el proceso de vender una vivienda.

Para facilitar el proceso de venta de una casa, las inmobiliarias podrán ayudarte con todos los trámites necestarios. Sin embargo, aunque cuentes con la ayuda de una inmobiliaria, será recomendable que tengas toda la información sobre los documentos necesarios para vender un piso o una casa.

¿Qué documentos se necesitan para vender una vivienda?

Para llevar a cabo la venta de una vivienda, deberás contar con una serie de documentos relacionados tanto con tus datos personales, como el documento de identidad (DNI), como con los de la propiedad. Entre estos últimos destacan la escritura de la vivienda, el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. Además de la documentación específica de la casa, resulta imprescindible poseer un certificado de inspección técnica del edificio (ITE), el cual detalla el estado general del inmueble. La ITE es obligatoria para edificios con más de 50 años, según un decreto aprobado por el Gobierno en 2011, y establece un periodo de revisión que varía de 3 a 10 años, dependiendo del estado del edificio. En el caso de viviendas ubicadas en comunidades de propietarios, también se requerirá un certificado de comunidad de propietarios, que confirme que la propiedad está al día en el pago de las cuotas correspondientes. En ausencia de este certificado, es posible solicitarlo al presidente de la comunidad o al administrador de fincas.

¿Qué gastos tiene la venta de una vivienda?

La venta de una casa conlleva la necesidad de cubrir diversos gastos asociados al traspaso de la propiedad, que pueden surgir antes, durante y después de la transacción. Entre los gastos previos, ya mencionamos los documentos del certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. También es esencial costear una nota simple que detalla las cargas de la vivienda, con un precio de 9.02 euros en la web del Colegio de Registradores, y los gastos relacionados con la cancelación de la hipoteca en caso de existir.

Al confirmar el traspaso, es crucial considerar los siguientes gastos: el contrato de arras, los honorarios de la notaría y la comisión de la inmobiliaria. Aunque el contrato de arras no es obligatorio, se recomienda para protegerse en caso de que el comprador desista en el último momento, con un importe que suele rondar los 1000 euros.
En cuanto a los gastos notariales, varían según el notario y el precio final de la vivienda, pero generalmente no superan los 1000 euros. Además, al igual que el contrato de arras, no es obligatorio si no hay firma de hipoteca involucrada.

En relación con la comisión de la inmobiliaria, que suele oscilar entre el 3 y el 6% del valor total de la vivienda, es crucial considerar no solo el importe, sino también los servicios ofrecidos al elegir la inmobiliaria. Nuevas inmobiliarias en línea a menudo optan por un importe fijo en lugar de un porcentaje.

Después de concretar la venta, surgen gastos vinculados a tres impuestos: el IRPF, la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que deberás gestionar para completar el proceso de venta de manera integral.

¿Cuáles son los impuestos al vender una vivienda?

IRPF sobre la ganancia patrimonial

El IRPF sobre la ganancia patrimonial grava la diferencia entre el precio de compra y venta de una vivienda. Debe declararse en la renta, indicando el importe real para el pago del impuesto. La tributación varía del 19% al 23%, siendo exentos los mayores de 65 años.

Plusvalía municipal

El vendedor de una vivienda debe abonar la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Este impuesto grava el aumento del valor del inmueble según las tasas municipales. Un decreto-ley del 10 de noviembre de 2021 ofrece al contribuyente dos opciones de cálculo para que elija la más favorable.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), al igual que la plusvalía municipal, es de carácter municipal y de pago obligatorio anual. Presentar el último recibo es necesario al vender la casa. Aunque el propietario registrado debe abonarlo, la normativa permite al vendedor exigir al comprador la parte proporcional del impuesto. Ambos, comprador y vendedor, deben tenerlo en cuenta al cerrar la transacción.

Vender una casa con hipoteca pendiente

Al vender una casa con hipoteca, además de los documentos e impuestos mencionados anteriormente, necesitarás un certificado de deuda pendiente. Este documento, emitido por el banco a solicitud del titular de la vivienda, certifica la cantidad que aún queda por pagar en el préstamo hipotecario de la casa.
El certificado refleja el importe pendiente del préstamo, que corresponde al banco al vender la casa. En el momento de la compraventa, se liquida tanto la parte del comprador como la del banco. Aunque menos común, la transmisión hipotecaria al comprador puede eximir del coste del certificado y ahorrar los gastos de la comisión de apertura al comprador.

Contrato de arras de una vivienda

El contrato de arras, parte de los gastos y documentos previos mencionados, no es obligatorio pero se recomienda al vender una casa, especialmente si la intención de venta es firme. Al redactar este contrato, firmado por ambas partes, se garantiza una transacción exitosa y, en caso de desistimiento del comprador, el vendedor recibe una compensación, usualmente equivalente al 10% del valor del inmueble.

Vender una casa a través de una inmobiliaria

Vender una casa con inmobiliarias te permitirá tener un mayor conocimiento del mercado, ser más consciente de los trámites que necesitas para su venta, estar al corriente de los impuestos que tienes que pagar, aumentar las posibilidades de vender la casa, etc.
Una inmobiliaria te asegurará mayor tranquilidad a lo largo del proceso de venta y te permitirá afrontar con mayor seguridad el proceso de vender tu casa. Si quieres vender tu vivienda con una inmobiliaria, puedes comparar inmobiliarias sin compromiso rellenando tus datos en el formulario de nuestra web.
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