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Impuestos a la hora de vender una vivienda en España 

Vender una vivienda en España implica la obligación de hacer frente a diversos impuestos. A continuación, se detallan los principales impuestos que debes tener en cuenta:

La plusvalía fiscal y municipal en España se refiere a dos conceptos distintos pero relacionados que involucran impuestos sobre la ganancia de capital en la venta de propiedades.

Desde Top Inmobiliarias siempre aconsejamos tratar estos impuestos más en profundidad con tu gestor o asesor fiscal ya que hay escenarios en la venta de una vivienda muy personalizados y especiales.


Plusvalía Municipal

1. ¿Qué es?
• Es un impuesto local sobre el aumento del valor del terreno urbano al vender una propiedad.
• La tasa se basa en el valor catastral del suelo y el número de años que has sido propietario.
• Es responsabilidad del vendedor liquidar este impuesto ante el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad.

2. Proceso plusvalía municipal
a. Cálculo de la Plusvalía Municipal:
• Se basa en el valor catastral del suelo y un coeficiente de incremento.
• La fórmula típica es: Plusvalía = Valor catastral del suelo * Coeficiente de incremento * Número de años de propiedad * Tipo impositivo municipal.
b. Responsabilidades del Vendedor:
• El vendedor es responsable de liquidar la plusvalía municipal.
• Se debe presentar ante el ayuntamiento correspondiente en un plazo máximo de 30 días hábiles posterior a la firma de escritura pública de compraventa.
c. Documentación Necesaria:
• Escritura de compraventa.
• Escritura de la última transmisión de la propiedad.
• Documento de identidad del vendedor.
• Recibo del último impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
d. Plazos y Procedimientos:
• Debe presentarse en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión de la propiedad.
• El ayuntamiento calcula la plusvalía y emite una liquidación que especifica el importe a pagar.
• El vendedor realiza el pago en el plazo establecido.
e. Consecuencias del No Pago o Pago Incompleto:
• Puede resultar en recargos y sanciones.
• El ayuntamiento puede embargar la propiedad si no se satisface el pago.

3. Exención de plusvalía municipal
Hasta hace poco, la plusvalía municipal se aplicaba incluso en casos de pérdida patrimonial, lo cual generaba controversia. Sin embargo, a partir de una sentencia del Tribunal Constitucional en 2017, se estableció que no se puede cobrar la plusvalía municipal cuando la venta de la propiedad genera una pérdida patrimonial.

En resumen, si vendes tu vivienda por un valor inferior al de la compra y demuestras que has incurrido en una pérdida patrimonial, es posible que estés exento de pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, es crucial consultar con un profesional fiscal o abogado para asegurarte de cumplir con las regulaciones específicas de tu área y entender las implicaciones fiscales exactas de tu transacción inmobiliaria.

Plusvalía Fiscal

1. ¿Qué es?
• Impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad.
• Grava la diferencia entre el precio de compra y el de venta, con algunas deducciones (gastos desgravables de compra y venta) y exenciones posibles.
• Se incluye en la declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

2. Proceso plusvalía fiscal
a. Cálculo de la Ganancia de Capital:
• Se basa en la diferencia entre el precio de compra y el de venta, ajustado por mejoras y gastos asociados.
• Se aplican deducciones por reinversión en vivienda habitual, como veremos más adelante, pero también es muy importante incluir posibles gastos desgravables tanto en el proceso de compra como de venta (pago de impuestos, honorarios profesionales de agencia, reformas del inmueble…). Estos gastos siempre hay que justificarlos bien con facturas o con modelos de presentación en caso de impuestos.
b. Presentación de la Declaración de la Renta:
• La ganancia de capital se declara en la declaración anual del IRPF.
• Se presenta en el periodo fiscal correspondiente al año de venta.
c. Consecuencias del No Declarar o Declarar Incorrectamente:
• Puede dar lugar a sanciones económicas.
• Además, Hacienda puede realizar inspecciones y requerir el pago de la deuda tributaria pendiente.

3. Exención de la plusvalía fiscal
Quedaras exento de plusvalía fiscal si, con el incremento patrimonial que hayas obtenido al llevar a cabo la venta de tu inmueble, lo inviertes en vivienda habitual en un plazo inferior a dos años desde la venta de la vivienda. En cambio, si primero realizas la operación de compra de la vivienda habitual, tienes 2 años para vender la propiedad a la que se le aplicaría la plusvalía fiscal.
Puede haber: Reinversión total (exención del 100% de dicha plusvalía) o reinversión parcial (exención únicamente de lo invertido).
Además, las personas físicas mayores de 65 años estarán totalmente exentas de este esta plusvalía a la hora de vender su propiedad. Sin importar reinversión en primera vivienda o incremento patrimonial alguno.

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